Mietpreisbremse und Kappungsgrenze – verständlich erklärt
Steigende Mieten sind in vielen Städten ein großes Thema. Um Mieter vor übermäßigen Kostensteigerungen zu schützen, hat der Gesetzgeber zwei zentrale Instrumente geschaffen: die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse. Doch was genau ist damit gemeint – und wie unterscheiden sich beide Regelungen?
Die Mietpreisbremse – Regelung bei Neuvermietung
Die Mietpreisbremse greift bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen, nicht aber bei Neubauten (nach dem 01.10.2014 erstmalig vermietet) oder umfassend modernisierten Objekten (§ 556f BGB).
In den betroffenen Gebieten darf die neu vereinbarte Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§§ 556d–556g BGB).
Auch hier bestimmen die Bundesländer, welche Städte und Gemeinden als „angespannt“ gelten – etwa Berlin, München, Frankfurt oder Hamburg. Die Regelung soll exzessive Preissprünge bei Neuvermietung verhindern, wenn die Nachfrage groß ist.
Die Kappungsgrenze – Begrenzung bei bestehenden Mietverhältnissen
Die Kappungsgrenze regelt, wie stark eine Miete bei einem laufenden Mietverhältnis erhöht werden darf. Sie ist in § 558 Abs. 3 BGB verankert und lautet:
- Maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren – das ist der Regelfall bundesweit.
- Maximal 15 % innerhalb von 3 Jahren – in Regionen mit „angespanntem Wohnungsmarkt“, die von den Bundesländern per Rechtsverordnung bestimmt wurden.
Die Erhöhung darf zudem nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Grundlage hierfür ist meist der örtliche Mietspiegel. Um eine höhere Beweislast für die Mieterhöhung sicherzustellen, empfehlen wir einen qualifizierten Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und im Abstand von 2 Jahren aktualisiert wird. Der qualifizierte Mietspiegel wird von Gemeinden und Interessenverbänden anerkannt. Ob es einen anerkannten Mietspiegel für Ihr Objekt gibt, kann bei der Gemeinde oder der Stadt erfragt werden. Alternativ kann die Miete auch auf Grundlage von 3 Vergleichswohnungen, einem Sachverständigengutachten oder Auskunft aus einer Mietdatenbank als Erhöhungsbegründung verwendet werden.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Für Vermieter ist es entscheidend, bei Mieterhöhungen und Neuvermietungen die rechtlichen Rahmenbedingungen einzuhalten. Verstöße können zu Rückforderungen oder sogar Bußgeldern führen. Die Kappungsgrenze und Mietpreisbremse schützen Mieter – und stellen Vermieter vor rechtliche Herausforderungen. Wer hier auf eine verantwortungsbewusste Hausverwaltung setzt, kann sicher sein, dass Mieterhöhungen und Neuvermietungen gesetzeskonform und effizient abgewickelt werden.